U příjmu z pronájmu máte dvě cesty, jak uplatnit výdaje, a volba mezi nimi rozhoduje, kolik nakonec odvedete na dani. Jedna je jednoduchá a bez papírování, druhá pracnější, ale často výrazně výhodnější. Pojďme si je postavit vedle sebe, ať víte, kterou zvolit.
Paušál: 30 % bez dokládání
Paušální výdaje znamenají, že od příjmů z nájmu odečtete 30 %, maximálně však 600 000 Kč ročně. Nemusíte nic dokládat ani schovávat účtenky, stačí vést evidenci příjmů. Je to nejrychlejší a nejjednodušší varianta.
Má ale tři háčky:
- V těch 30 % jsou zahrnuté úplně všechny výdaje. Nic dalšího už nepřipočtete.
- Způsob nelze zpětně měnit. Co zvolíte v přiznání, platí.
- Pokud máte víc nemovitostí, paušál se uplatňuje jednotně na všechny.
Paušál se hodí tomu, kdo má nízké reálné náklady, nemůže odpisovat (například družstevní byt nebo byt z osvobozeného daru), nebo si prostě chce ušetřit administrativu.
Skutečné výdaje: víc práce, často víc úspory
U skutečných výdajů odečítáte reálné náklady, které musíte umět doložit. Patří sem zejména:
- odpisy nemovitosti (nejsilnější položka, viz Odpisy nemovitosti)
- opravy a údržba
- pojištění nemovitosti
- příspěvky do fondu oprav
- úroky z úvěru na pořízení bytu, ovšem jen za dobu, kdy byt pronajímáte
- provize realitní kanceláři za nájemníka, správa nemovitosti
Výměnou za tu práci s evidencí a doklady (uchovávají se 3 roky, při ztrátě 8) dostanete možnost srazit základ daně mnohem víc než o 30 %.
Kde je zlom
Jednoduché pravidlo: jakmile vaše skutečné výdaje přesáhnou 30 % nájmu, vyplatí se skutečné výdaje. A teď to důležité, co spousta lidí přehlíží: do skutečných výdajů patří odpisy, a ty samy o sobě často těch 30 % překročí, aniž byste cokoliv reálně zaplatili.
Příklad
Byt s nájmem 15 000 Kč měsíčně, tedy 180 000 Kč ročně. Hodnota stavby pro odpisy je 3 000 000 Kč.
Paušál: výdaje 30 % = 54 000 Kč. Základ daně 126 000 Kč.
Skutečné výdaje: rovnoměrný odpis 3,4 % z 3 mil. = 102 000 Kč, pojištění 4 000 Kč, drobné opravy 10 000 Kč. Výdaje dohromady 116 000 Kč. Základ daně 64 000 Kč.
Skutečné výdaje srazí základ daně o 62 000 Kč níž než paušál. Při sazbě 15 % je to úspora 9 300 Kč ročně, a to každý rok po celou dobu odpisování. Samotný odpis přitom překonal celý paušál, přestože jste za něj nikomu nic neposlali.
Nechcete to počítat ručně? Kalkulačka daně z pronájmu spočítá obě varianty najednou a řekne, která je pro vás výhodnější.
Kdy přesto vyhrává paušál
Skutečné výdaje nejsou vždy lepší. Paušál se vyplatí, když:
- nemovitost nemůžete odpisovat (družstevní byt, byt z osvobozeného daru),
- máte minimum reálných nákladů a nechcete vést evidenci,
- hodnota nemovitosti, a tím i odpis, je nízká.
Proto se u spravované nemovitosti vyplatí každý rok znovu porovnat obě varianty. V klidných letech může vyhrát paušál, v letech s velkými opravami jasně skutečné výdaje.
Tento článek je obecný přehled, ne daňové poradenství. U složitějších situací se vyplatí konzultace s daňovým poradcem. Pravidla vycházejí z aktuálního znění zákona o daních z příjmů a informací Finanční správy.